Colexio oficial de arquitectos de Galicia - Delegación Lugo

COAGLUGO

26/07/2012 | Plameamento

DOG.PUBLICADA A LEI 8/2012, DE VIVENDA DE GALICIA

O Diario Oficial de Galicia publicou o 24 de xullo a nova Lei de vivenda que o Parlamento de Galicia aprobou o pasado 29 de xuño e que entrará en vigor aos vinte días da súa publicación.

Entre outras novidades establécese un sistema de copropiedade que permite adquirir el 60% del valor de vivenda de protección oficial, con hasta un 40% de axuda pública, que pode ser posteriormente comprada na súa totalidade por el titular.


 

LEI 8/2012, do 29 de xuño, de vivenda de Galicia.

Preámbulo

O dereito ao gozo dunha vivenda digna e axeitada é recoñecido con rango constitucional no artigo 47 da vixente Constitución de 1978. A súa regulación, no ámbito da Comunidade Autónoma de Galicia, a teor do establecido no artigo 27 do Estatuto de autonomía para Galicia, é unha competencia exclusiva daquela.

Nos últimos anos ditáronse múltiples normas con incidencia en materia de vivenda tanto a nivel estatal coma autonómico. Esta norma trata de incorporar as modificacións producidas como consecuencia das innovacións na materia, de recoller as achegas normativas existentes que se consideran merecedoras de conservación e de determinar un marco estable e simplificado que lles permita, especialmente ás persoas consumidoras e usuarias das vivendas, dispoñer dunha norma de referencia que lles outorgue seguridade xurídica e garantía de calidade nun tema de tal transcendencia como o regulado nesta lei.

Esta lei inclúe regulacións orientadas a garantirlle o acceso á vivenda a quen realmente o necesita, e parte dos principios de igualdade e transparencia no acceso ás vivendas protexidas e ás axudas públicas, ao mesmo tempo que establece medidas que achegan seguridade xurídica ao mercado inmobiliario e garantías ás persoas adquirentes e usuarias das vivendas. Constitúe así un instrumento que pode proporcionarlle estabilidade e dinamismo ao sector e que permite estimular a promoción e a rehabilitación das vivendas en xeral e das protexidas en particular.

Co obxecto de acadar os fins anteditos, promúlgase esta Lei de vivenda de Galicia, que pretende ser un auténtico código na materia, e que se divide en catro títulos para os efectos dunha máis doada utilización da norma pola cidadanía. O título I ocúpase da vivenda en xeral; o título II, das vivendas protexidas e doutras actuacións protexidas; o título III, da expropiación en materia de vivenda; e o título IV, da inspección e do réxime sancionador en materia de vivenda.

No título I, relativo á vivenda en xeral, trátase de implantar un réxime completo da vivenda que reúna non só o importantísimo tema da defensa dos dereitos das persoas consumidoras e usuarias de vivendas, senón tamén aspectos que superen o dereito privado no ámbito da vivenda, para configurar un auténtico réxime xurídico completo desta materia.

Iníciase este título cun capítulo I que, baixo a epígrafe de «Disposicións xerais», ademais de regular o obxecto, o ámbito de aplicación da norma e a mención explícita ao dereito constitucional en materia de vivenda, inclúe un glosario de termos para os efectos de conseguir unha interpretación auténtica e clarificadora destes.

O capítulo II, denominado «Calidade nas vivendas», articúlase en dúas seccións, que regulan as esixencias técnicas de calidade da edificación e o libro do edificio, con especial referencia ao seu contido. Trátase de garantirlles ás persoas usuarias que a vivenda da que vaian dispoñer non sexa un produto de consumo funxible, senón un ben de uso duradeiro que satisfaga as necesidades e esixencias da cidadanía, e que esta sexa consciente dos seus dereitos.

No capítulo III regúlase o uso, o mantemento e a conservación das vivendas, porque para o lexislador non se trata de entender a vivenda como un resultado final, estático e rematado, senón como un proceso no que o coidado e a atención desta é fundamental, para os efectos de garantir os estándares de vida que require a cidadanía de Galicia do século XXI.

O capítulo IV aborda un tema xa tratado noutras disposicións, como é o da protección das persoas adquirentes e usuarias, e xunta o regulado en disposicións precedentes coas innovacións introducidas pola máis recente normativa en cuestións como a publicidade e o dereito á información. Trátase, en fin, de que as persoas adquirentes e usuarias dunha vivenda coñezan os seus dereitos, o ben que se lles subministra, as posibilidades de actuación ante as patoloxías na súa produción ou as eventuais actuacións que infrinxan os seus dereitos e intereses, e eviten malas prácticas que os poidan lesionar, en especial en materia de prezos. En tal sentido delimítase, desde unha perspectiva cronolóxica no proceso de construción e entrega dunha vivenda, un triplo nivel de protección, e diferénciase a fase precontractual, a de proxecto e construción e a da vivenda rematada.

Finaliza este capítulo IV cunha novidade normativa fundamental: a implantación e regulación dun rexistro de promotores. Trátase de fomentar, a través desta institución de nova creación, baixo a tutela do Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS), a calidade da construción, de posibilitar que a cidadanía coñeza con quen contrata, diferenciando os auténticos empresarios profesionais dos que carecen de tales condicións, e de garantir, en suma, a transparencia do mercado inmobiliario, para cuxo fin se esixe o reflexo no rexistro dunha serie de datos que se consideran significativos dos promotores. Este rexistro créase respectando os principios de non-discriminación, de razóns imperiosas de interese xeral e de proporcionalidade propugnados pola Directiva 2006/123, do Parlamento Europeo e do Consello, do 12 de decembro de 2006, relativa aos servizos no mercado interior.

Seguidamente, o capítulo V ocúpase das fianzas. Nel regúlase de modo pormenorizado a obriga do depósito de fianzas como desenvolvemento do disposto na disposición adicional terceira da Lei 29/1994, de arrendamentos urbanos, e trátase ademais de salvar as lagoas existentes na lei que se derroga.

O capítulo VI ocúpase de dous documentos fundamentais aos que o lexislador trata de dotar da máxima eficacia, como son, por unha banda, a licenza de primeira ocupación, que deberá garantir a completa terminación da vivenda e a identidade entre o proxectado e o construído, e, por outra banda, a declaración de obra nova, que deberá incorporar todos os documentos que a vixente normativa esixe para acreditar a legalidade dunha edificación.

O título II ocúpase da vivenda protexida así como doutras actuacións protexidas que os poderes públicos poden desenvolver. Estruturado en catro capítulos, a idea central que preside esta parte da lei é o seu afán clarificador. Foron unha constante en todas as normas en materia de vivenda sometida a protección pública a complexidade destas, a súa intricada terminoloxía e a falta de transparencia, ata o punto de que a tipoloxía e as clases destas vivendas eran difusas, cando non confusas, os réximes se solapaban e se tendía a unha normativa excesivamente regulamentista e de moi difícil, cando non imposible, intelección. Ante esta situación, neste título da lei configúrase un capítulo I que, baixo a epígrafe «Clasificación das vivendas protexidas», establece as distintas tipoloxías de vivenda con gran simplicidade, e diferencia entre as de promoción pública –cuxa sigla será no sucesivo VPP– e as de protección autonómica –VPA–.

As vivendas de promoción pública son aquelas que, cumprindo os requisitos normativamente establecidos, promova ou cualifique o Instituto Galego da Vivenda e Solo. Estas vivendas deben destinarse a domicilio habitual e permanente das persoas beneficiarias e serán adxudicadas conforme o procedemento regulado para o efecto. Dentro destas encádrase o subtipo das vivendas de promoción pública concertadas, entendéndose por tales as que, sendo así cualificadas polo Instituto Galego da Vivenda e Solo, sexan promovidas por un promotor público distinto do Instituto Galego da Vivenda e Solo ou por un promotor privado, co obxecto de adxudicalas entre as persoas inscritas no Rexistro Único de Demandantes de Vivenda de Galicia. Así mesmo, créanse as vivendas de promoción pública de inserción ou asistenciais, destinadas a colectivos que requiren unha especial atención. Ademais, co obxecto de mellorar as condicións de acceso á vivenda dos sectores con máis dificultades, regúlanse tamén as vivendas de promoción pública en copropiedade cunha administración pública. En todo caso, é de destacar a regulación pormenorizada do réxime das vivendas de promoción pública, ao detallar as diferentes modalidades de promoción pública, os múltiples modos de acceso a estas, así como o parque público de vivendas do Instituto Galego da Vivenda e Solo, a conservación, a administración e o aseguramento das devanditas vivendas e a posibilidade do aprazamento de pagamento.

Por outra parte, enténdense incluídas entre as vivendas de promoción autonómica aquelas vivendas promovidas por un promotor público ou privado en execución de políticas públicas de vivenda e que, cumprindo os requisitos establecidos regulamentariamente, sexan cualificadas como tales polo Instituto Galego da Vivenda e Solo. Dentro destas inclúense as promovidas, de forma individual ou colectiva, para uso propio.

No capítulo II, «Do réxime xeral das vivendas protexidas», na súa sección 1ª, «Disposicións xerais», establécese un réxime común para todas as vivendas protexidas, sinálase o destino e a súa ocupación e determínase a duración do réxime de protección, cun límite máximo de trinta anos para as vivendas de promoción pública, así como para as vivendas protexidas de protección autonómica construídas nun solo desenvolvido por un promotor público. Para o resto das vivendas vincúlase a súa duración ao ámbito territorial da súa localización, loxicamente, respectando o establecido pola normativa estatal cando exista financiamento desta orixe. A superficie útil fíxase, dado o fin destas vivendas, nun límite máximo de 120 metros cadrados.

Por outra banda, o prezo das vivendas protexidas é obxecto de especial atención na lei, xa que se prohibe expresamente calquera sobreprezo, sexa cal fose a forma ou modalidade que se pretenda utilizar para a súa percepción, e se regulan tamén nesta sección, en relación coas vivendas protexidas, cuestións como as referidas ás eventuais persoas beneficiarias, ás situacións excepcionais, ao financiamento, á inscrición no rexistro da propiedade e ao fomento da arbitraxe.

A sección 2ª trata as cuestións relativas á adxudicación das vivendas protexidas e regula tanto o Rexistro Único de Demandantes de Vivenda da Comunidade Autónoma de Galicia, que se xestionará no Instituto Galego da Vivenda e Solo, coma os procedementos de adxudicación e as reservas posibles deste tipo de vivendas.

O capítulo III, baixo o título «As potestades sobre as vivendas protexidas», ocúpase dos dereitos de adquisición preferente do Instituto Galego da Vivenda e Solo no suposto de transmisión das vivendas de promoción pública e determina as causas e o procedemento do desafiuzamento administrativo.

Finaliza o título cun capítulo IV que, baixo a epígrafe «Outras actuacións protexidas en materia de vivenda», regula en catro seccións a adquisición protexida de vivendas, o arrendamento, os aloxamentos protexidos e a rehabilitación de vivendas. Así, en materia de rehabilitación, establece as liñas básicas de actuación das administracións con competencia en materia de vivenda neste ámbito e indica as actuacións protexibles que deben ser obxecto de medidas de fomento, tanto no caso da rehabilitación illada coma no das áreas de rehabilitación integral. Ademais, regula as actuacións directas do Instituto Galego da Vivenda e Solo en materia de rehabilitación e a posibilidade de crear oficinas de rehabilitación como un instrumento eficaz para potenciar e coordinar os programas e as medidas orientados a conseguir a axeitada rehabilitación do patrimonio construído.

O título III desenvolve a expropiación de vivendas por incumprimento da función social da propiedade e limítaa aos casos extremos nos que se entende xustificada tal forma de intervención legal, que serve como «última ratio» da actuación administrativa para a defensa da legalidade en materia de vivenda de promoción pública. Así mesmo, regúlase tamén a expropiación en determinados supostos en materia de accesibilidade e rehabilitación.

O título IV, e último da lei, ten por obxecto a inspección e o réxime sancionador en materia de vivenda. O seu principio básico é a regulación dun servizo de inspección no ámbito da Comunidade Autónoma de Galicia que, baixo o control do Instituto Galego da Vivenda e Solo, garanta o cumprimento da normativa de vivenda, atribuíndolles ás persoas que o compoñen a condición de axentes da autoridade, dotándoas das competencias necesarias para conseguir tal fin, e establécese a esixencia legal do deber de información e colaboración con este servizo. O réxime sancionador, do que se ocupa todo o capítulo II deste título, opera sobre as premisas de garantía dos dereitos da cidadanía e do rigor da actuación das administracións públicas para que a lei non deveña nun simple formalismo legal. Así, mantense a clasificación das infraccións en leves, graves e moi graves, e preténdese adecuar o importe das sancións ás circunstancias económicas das persoas infractoras, dado que, se para o acceso a unha vivenda protexida en réxime de venda ou alugueiro se require un nivel determinado de ingresos, parece contrario ao principio de proporcionalidade manter a contía das sancións establecidas na anterior Lei de vivenda 18/2008. Ademais, sinálanse unha serie de medidas complementarias para reforzar as potestades sancionadoras da administración actuante. Por último, regúlanse a competencia e o procedemento en materia sancionadora e o réxime de execución forzosa.

Conclúe a lei cunha serie de disposicións adicionais relativas ao Rexistro de Axentes da Edificación, á relación do Instituto Galego da Vivenda e Solo coas entidades declaradas como medio propio, para os efectos do silencio administrativo, á actualización da contía das sancións e ás vivendas de promoción pública descualificadas pola Lei 18/2008, do 29 de decembro, de vivenda de Galicia.

Así mesmo, establécese unha medida encamiñada a garantir o dereito á vivenda dos seus titulares cando as vivendas fosen construídas ao abeiro dun título anulado, de tal xeito que a Administración asuma as súas responsabilidades económicas, se existen, con carácter previo á demolición dun edificio ou dunha vivenda.

Inclúense tamén as modificacións da Lei 9/2002, do 30 de decembro, de ordenación urbanística e de protección do medio rural de Galicia, referidas ás reservas de solo para vivenda protexida, que posibilitan, con base no establecido no artigo 10 do Real decreto lexislativo 2/2008, do 20 de xuño, polo que se aproba o Texto refundido da Lei do solo, que os plans xerais fundamenten a reserva de solo para vivendas protexidas na demanda real existente destas que estea acreditada no Rexistro Único de Demandantes de Vivenda da Comunidade Autónoma de Galicia, tanto na porcentaxe de reserva coma na tipoloxía das vivendas protexidas que deben constituíla, e que fan tamén unha revisión dos prazos de execución destas vivendas.

A devandita reforma baséase en tres piares básicos: o primeiro é o pleno respecto á autonomía local expresada na configuración da reserva no planeamento; o segundo é utilizar o Rexistro Único de Demandantes de Vivenda da Comunidade Autónoma de Galicia como o instrumento de planificación e programación das políticas públicas de vivenda protexida e de solo, recorrendo a un criterio obxectivo para determinar as reservas de solo para vivenda protexida, tanto na súa porcentaxe coma no tipo de vivenda; e o terceiro, fomentar e incentivar a construción sustentable no territorio, liberando os desenvolvementos urbanísticos de cargas ficticias que non responden á demanda real de vivenda.

Tamén se modifica o Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo, polo que se aproba o Texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, para facilitar a dedución no IRPF por alugueiro de vivenda habitual.

Por último, articúlase un réxime transitorio da norma para solucionar os posibles problemas que neste ámbito a promulgación desta lei poida xerar e ademais establécese, como medida de reactivación do sector e de facilitar o acceso á vivenda, que o Instituto Galego da Vivenda e Solo creará unha bolsa de vivendas en venda e en alugueiro con opción de compra cun prazo de vixencia ata o 31 de decembro de 2014, que poderá ser prorrogado por acordo do Consello da Xunta de Galicia.

Esta lei foi sometida ao preceptivo ditame do Consello Económico e Social de Galicia.

Por todo o exposto o Parlamento de Galicia aprobou e eu, de conformidade co artigo 13º.2 do Estatuto de Galicia e co artigo 24º da Lei 1/1983, do 22 de febreiro, reguladora da Xunta e da súa Presidencia, promulgo en nome de El-Rei a Lei de vivenda de Galicia.

Comentarios

Ainda non existen comentarios para esta nova. Crea o primeiro completando o seguinte formulario.

* Todos os comentarios serán moderados antes da súa publicación.

Enviouse o comentario correctamente. Todos os comentarios son moderados antes de ser publicados. Grazas.

Enviar un novo comentario